News DR, JUR. Lehmann & Collegen in Nürnberg

Corona - wirtschaftliche Folgen (Mietzahlung) Risikozuweisung Vermieter/Mieter -

Heinrich V. - heute die Wache gegen Corona

Eine Patentlösung gibt es nicht, stattdessen ein weites Feld für eine zwar interessante, jedoch juristisch komplizierte Auseinandersetzung, die sicher eine Vielzahl von Prozessen durch die Instanzen nach sich ziehen wird.

Seit Mitte März 2020 wird aufgrund des "Lockdown" lebhaft und kontrovers diskutiert, ob Pächter und Mieter von Geschäftsräumen und betrieblichen Grundstücken ihre Miete weiterhin entrichten müssen.

Durch das Schließen von Bars, Clubs, Diskotheken, Kneipen und ähnlichen Einrichtungen sowie u. a. Theatern, Kinos, Freizeit- und Tierparks und auch von Sporteinrichtungen wie Fitnessstudios, Schwimmbädern und Spielplätzen sind den Betroffenen durch die behördlichen Eingriffe nicht nur erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstanden, es fragt sich hier auch, welche Risikoverteilung sich nach den bestehenden Gesetzen im Miet- und Pachtrecht ergibt.

Die Risikoverteilung wird nach allgemeinen Regeln unter Berücksichtigung des Einzelfalles zu ermitteln sein.

Hierbei stellt sich die Frage, ob ein Mangel der Mietsache (§ 536 BGB) vorliegt, wenn diese aufgrund behördlicher Anordnung nicht mehr, wie vertraglich vereinbart, gebraucht werden kann (z.B. Disco). Andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter, wenn er die Mietsache aus einem in seiner Person liegenden Grund nicht gebrauchen kann, nicht von der Mietzinszahlungsverpflichtung befreit wird (§ 537 BGB).

Es handelt sich hier um rechtlich schwierig zu beurteilende Fragen, die je nach den Umständen unterschiedlich zu beantworten sein werden.

Es gibt wohl grundsätzlich drei Fallgestaltungen. Ein Geschäftsbetrieb ist nicht von einem behördlichen Verbot erfasst, bricht dennoch ein, weil sich viele Kunden an die Empfehlungen und Gebote der Behörden halten und z.B. überwiegend zu Hause bleiben und wenig einkaufen.

Dann gibt es noch den Geschäftsbetreiber, der sein Geschäft nicht mehr betreiben kann, weil dies durch ein behördliches Betriebsverbot angeordnet wurde.

Denkbar ist auch beides.

Die Auswirkungen von aufgrund der Corona-Pandemie ergangener behördlicher Anordnungen führen zu den Ansatzpunkten, Mangel der Mietsache, mit der Folge Mietminderung, nachträglich eingetretene Unmöglichkeit - der Gebrauchsgewährung durch den Vermieter -, die den Mieter von seiner Leistungspflicht befreit, Störung der Geschäftsgrundlage (Ermittlung der Geschäftsgrundlage und Risikozuweisung Vermieter/Mieter).

Hieran knüpfen sich oft schwierige, hochkomplexe und rechtlich bisher im Hinblick auf die Corona-Pandemie ungeklärte Fragen. Es bleibt spannend und für die Betroffenen leider ein Vabanquespiel.



Reiserecht (Coronavirus): Lassen Sie sich nicht mit Gutscheinen abspeisen

Leuchtturm

Kostenerstattung bei Reiseabsage wegen Corona

Liegen aufgrund der Corona-Pandemie Grenzschließungen oder Einreiseverbote vor und kann das Reiseziel aus diesem Grund vom Reisenden nicht erreicht werden, so besteht ein Recht auf kostenlosen Rücktritt vom Reisevertrag gemäß § 651 h BGB und die Erstattung gezahlter Reisekosten.

Das Gleiche gilt bei Hotelschließung aufgrund der Corona Pandemie, da die Durchführung der Reise dann unmöglich ist.

Auch bei Reisewarnungen des Auswärtigen Amtes für das gebuchte Urlaubsziel liegt laut ständiger Rechtsprechung ein außergewöhnlicher Umstand vor, der zum stornofreien Rücktritt vom Reisevertag berechtigt.

Bedenken Sie, dass der Gutschein wertlos ist, wenn der Aussteller insolvent ist.

Nur Bares ist Wahres.

Das sieht offenbar auch Brüssel so - bei Flugreisen gilt die allgemeine europäische Regelung, die keine Gutscheine vorsieht.

Brauchen Sie Hilfe - dann rufen Sie an, wir regeln das für Sie.

Mietrecht: Scheitern der Schonfrist (Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs) - besonders wichtig für den Vermieter

Mondfinsternis

Im Hinblick auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses sollte mit Rücksicht auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stets die Formulierung mit aufgenommen werden, dass der Mieter für die Dauer der Vorenthaltung des Mietobjekts eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblich erzielbaren Miete zu zahlen hat. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten Wohnraummietverhältnissen für den Anspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich ist (BGH VIII ZR 261/15). Auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten 4 Jahre kommt es nicht an.

Im Hinblick auf die 2-monatige Schonfrist ist das von Bedeutung, weil diese auf die fällige Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB abstellt, was bedeutet, dass die fristlose Kündigung nicht unwirksam wird, wenn der Mieter nur in Höhe der fälligen Mieten zahlt, sofern die ortsüblich erzielbare Miete höher liegt. Die Kündigung wird also erst dann unwirksam, wenn auch die Entschädigung in voller Höhe gezahlt wird.

Die Höhe der zu zahlenden Nutzungsentschädigung ist durch eine 2-stufige Ermittlung zu bestimmen. In einem 1. Schritt sind die dem Mietobjekt vergleichbaren Objekte zu suchen und im 2. Schritt dann die ortsübliche Miete anhand der für Vergleichsobjekte zu zahlende Miete zu bestimmen. Maßstab der zu zahlenden Nutzungsentschädigung ist insoweit der Marktmietzins, also diejenige Miete, zu der ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung hätte weiter vermietet oder angemietet werden können.

 

Zusammengefasst wird es für den das Mietobjekt vorenthaltenden Mieter im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vorausgesetzt die ortsüblich erzielbare Miete ist höher als die vertraglich vereinbarte) schwierig, im Rahmen der Schonfrist die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen, es sei denn, er leistet mit "Sicherheitszuschlag".

Das setzt allerdings voraus, dass der Mieter aufgefordert wird, für die Dauer der Vorenthaltung des Mietobjekts eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblich erzielbaren Miete zu zahlen.

Coronavirus - Kanzleibetrieb, Lockerungen

Clematis

Die "Coronazeit" bringt Veränderungen mit sich.

Die Gerichte haben überwiegend ihren Sitzungsbetrieb wieder aufgenommen.

Wir alle müssen nach wie vor zusammenhalten und im Umgang miteinander ist wechselseitige Rücksichtnahme von hoher Bedeutung. Die Coronaviren sind schließlich nicht weg. Sie sind immer noch unter uns. Aufgrund mangelnder Tests ist die Dunkelziffer hoch.

Die Träger von Coronaviren können diese bekanntlich verteilen, ohne selbst Anzeichen der Krankheit zu verspüren. Allerdings haben sich die Risiken verändert, worauf auch wir mit besonnenen Lockerungen reagieren.

Zum weiteren Schutz unserer Mandanten und unseres eigenen haben wir unsere Kanzlei für den Mandantenverkehr nunmehr beschränkt geöffnet und als Voraussetzung im Wartebereich und in den Büros das Einhalten des Sicherheitsabstandes ermöglicht

Zu Beginn des Mandats kann deshalb wieder eine (auf das Wesentliche beschränkte) persönliche Besprechung stattfinden. Der Kontakt danach erfolgt weiterhin bevorzugt telefonisch und die Korrespondenz per E-Mail oder per Briefpost. Persönliche Besprechungen bleiben auf das notwendigste reduziert.

Das hat sich bisher gut bewährt und auch keinerlei Einfluss auf unsere Tätigkeit, die wir nach wie vor effizient im Interesse, die bestmöglichsten Lösungen für unsere Mandantschaft zu finden, uneingeschränkt ausführen.

Nach wie vor können insbesondere auch neue Mandate ohne persönlichen Kontakt begründet und bearbeitet werden. In der Abwicklung ist die Sache ganz einfach.

Sie rufen hier an oder melden sich per E-Mail, wir besprechen oder korrespondieren das weitere Vorgehen kurz und Sie erhalten das für den Beginn unserer Tätigkeit erforderliche "Paket" (Vollmacht, Mandantendatenblatt u.a.) per E-Mail übermittelt oder per Fax und natürlich auch per Post. Nach Rücklauf können wir mit unserer Tätigkeit beginnen. Aufgrund der elektronischen Medien ist das im Grunde innerhalb weniger Minuten möglich, sodass wir auch kurzfristig unsere Tätigkeit aufnehmen und damit jederzeit schnelle Hilfe leisten können.

 

Wir helfen Ihnen gerne weiter.